WEG-Verwaltung
Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung zusammen mit dem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum. Gemeinschaftliches Eigentum sind das Grundstück und das Gebäude, soweit sie nicht im Sondereigentum stehen (§ 1 WEG). Die Verwaltung dieses gemeinschaftlichen Eigentums obliegt der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (§ 18 WEG).
Den Verwalter bestellen die Wohnungseigentümer durch Beschluss (§ 26 WEG). Er vertritt die Gemeinschaft gerichtlich und außergerichtlich (§ 9b WEG). Das Gesetz weist ihm unter anderem diese Aufgaben zu:
- mindestens einmal im Jahr die Eigentümerversammlung einberufen und sie leiten (§ 24 WEG),
- die Beschluss-Sammlung führen (§ 24 Abs. 8 WEG),
- für jedes Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan und danach die Jahresabrechnung aufstellen (§ 28 WEG),
- nach Ablauf eines Kalenderjahres einen Vermögensbericht erstellen (§ 28 Abs. 4 WEG),
- Maßnahmen von untergeordneter Bedeutung und solche, die eine Frist wahren oder einen Nachteil abwenden, selbst treffen (§ 27 WEG).
Für die einzelne Wohnung und deren Vermietung ist die WEG-Verwaltung nicht zuständig. Das ist Sache des jeweiligen Eigentümers oder einer Sondereigentumsverwaltung.
Mietverwaltung
Eine Mietverwaltung arbeitet im Auftrag eines Eigentümers, etwa für ein Mehrfamilienhaus oder mehrere vermietete Wohnungen. Grundlage ist der Vertrag zwischen Eigentümer und Verwaltung; welche Aufgaben sie übernimmt, regelt dieser Vertrag, nicht ein eigenes Gesetz. Häufig gehören dazu der Kontakt zu den Mietern, die Überwachung der Mietzahlungen und die Betriebskostenabrechnung.
Für die Betriebskosten gilt: Über die Vorauszahlungen ist jährlich abzurechnen, und die Abrechnung muss dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitgeteilt werden (§ 556 BGB).
Sondereigentumsverwaltung
Die Sondereigentumsverwaltung betreut für einen einzelnen Wohnungseigentümer dessen Sondereigentum, in der Regel eine vermietete Eigentumswohnung. Sie kümmert sich um das, was die WEG-Verwaltung nicht übernimmt: das Mietverhältnis der einzelnen Wohnung, etwa Mieter, Mietzahlungen und die Betriebskostenabrechnung gegenüber dem Mieter.
Dasselbe Unternehmen kann für ein Haus die WEG-Verwaltung und für einzelne Eigentümer die Sondereigentumsverwaltung übernehmen. Es bleiben zwei getrennte Aufträge mit verschiedenen Auftraggebern: der Gemeinschaft und dem einzelnen Eigentümer.
Im Vergleich
| WEG-Verwaltung | Mietverwaltung | Sondereigentumsverwaltung | |
|---|---|---|---|
| Auftraggeber | Gemeinschaft der Wohnungseigentümer | Eigentümer der Mietobjekte | einzelner Wohnungseigentümer |
| Gegenstand | gemeinschaftliches Eigentum | vermietete Wohnungen oder Häuser | die Wohnung des Eigentümers (Sondereigentum) |
| Grundlage | Beschluss der Eigentümer (§ 26 WEG) und Verwaltervertrag | Vertrag | Vertrag |
| Abrechnung | Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung (§ 28 WEG) | Betriebskostenabrechnung an Mieter (§ 556 BGB) | Betriebskostenabrechnung an Mieter (§ 556 BGB) |
| Erlaubnis § 34c GewO | erforderlich | erforderlich bei Wohnraum | erforderlich bei vermietetem Wohnraum |
Erlaubnispflicht
Wer gewerbsmäßig das gemeinschaftliche Eigentum von Wohnungseigentümern oder für Dritte Mietverhältnisse über Wohnräume verwaltet, braucht eine Erlaubnis nach § 34c GewO Abs. 1 Satz 1 Nr. 4. Mehr dazu auf der Seite Erlaubnis nach § 34c GewO.
Im Register
Im Hausverwalter-Register steht bei jeder Verwaltung, welche dieser drei Leistungen sie anbietet, aber nur, wenn ihre eigene Website die Leistung ausdrücklich nennt. Die Verwaltungen eines Orts finden Sie über die Übersicht nach Ort, etwa unter „WEG-Verwaltung“ oder „Mietverwaltung“ auf der jeweiligen Ortsseite.